電梯維保的管理心得體會大綱

一幢大樓電梯執行是否舒適正常，很大程度地體現了大樓物業裝置管理水平的高低。電梯作為一種特殊裝置，其維護保養一般由專業的電梯維護保養公司進行，但電梯的執行質量卻由物業公司直接對業主負責，物業公司電梯裝置管理人員擔負著確保電梯正常執行的重要職責。

維護與監管、專業與非專業，怎樣調和二者之間的矛盾，確保電梯執行的質量？作為電梯裝置管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業務水平？筆者從事電梯維護保養管理多年，獲得六點心得體會。

一、以誠相待、共同參與

很多物業公司管理者都有這樣一種看法：物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業公司電梯維保管理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認為，電梯維保公司與物業公司就是從屬關係，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關係。

筆者曾觀摩一物業公司裝置管理，看到過這樣一幕：該公司電梯裝置管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生爭執――一段時期該公司所管理大樓貨梯門迴路頻頻出現故障，給業主正常貨物運輸帶來不便，業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門迴路故障頻發的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不幹事；電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經常撞擊轎門，是電梯門迴路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關係，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

筆者認為，該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題――一方沒做好電梯日常管理，一方做好裝置維修後沒有給另一方提供相關的資訊反饋。但真正的問題是二者之間的關係問題――雙方互不信任、相互推諉。

那麼，物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關係才利於電梯的維保及正常運作呢？筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標一致，不相互角力，這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。

二、制定計劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告（作業單），由於該作業流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養（維保）作業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查專案。而實際操作是除安全迴路必查以外，很多檢查專案只能做到走馬觀花。那麼，如何確保電梯維保工作的質量呢？筆者認為，有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，採用“望、聞、問、聽”的辦法，實時瞭解電梯的執行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的裝置是否異常進行肉眼判斷；“聞”即對關鍵裝置和關鍵部位（特別是電氣裝置）是否有異味進行確認；“問”是瞭解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質認定，做好相關記錄，並根據性質情況決定是否採取停梯並通知電梯維保人員。

在維保計劃和作業表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是彙總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

三、不斷學習、胸有成竹

不斷學習和掌握電梯維保的'相關專業知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也只有對電梯執行原理和維保技術特點有了一定的瞭解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

筆者經過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面：1、掌握電梯執行原理和系統分類。對電梯執行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現故障時，在第一時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類，能幫助電梯維保人員明確故障範圍。2、瞭解電梯常規保養內容和常見故障的常規處理方法。電梯作為一種常用的技術比較成熟的特種裝置，其保養和維護也都有章可循，有矩可蹈。瞭解和熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處於電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常執行的必要保障，對特定部件、構件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。

四、緊抓維保重點、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業公司的裝置管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業中，難免公司利益之間相互衝突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此，在尊重維保人員的職業道德和專業素養的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。

20XX年，筆者參與一起SPVF電梯宕機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層資料，維修人員在檢測幾組電壓資料後立即提出故障點是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元，公司是否該出這部分錢？由於全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關並在機房按下輸寫開關後，才能進行電梯樓層資料的輸入。後經查是行程開關位置